地方大佬征战济南楼市之路，多以折戟告终。
所谓“折戟”，27楼的解释是：既不能赚到钱，又没有赢得名声。
年7月13日，德州大佬东海集团拿下天桥区北园大街边一商、一住地块，住宅地块楼面价元/平米，年项目首开，成交均价元/平米。
年5月8日，东营大佬鑫都竞价26轮拿下雪山一宗居住地块，楼面价元/平米，项目后期售价在-元/平米之间。
聊城民生项目，至今网签4套
年8月，聊城大佬民生置业竞价6轮，拿下堤口南路一宗12亩的居住地块，楼面价元/平米，网站显示其均价元/平米，共计91套房子，至今网签4套。
之后拿地的地方大佬就是济宁瑞马。
从上述三家地方大佬的售价和成交情况来看，要么贴着地价卖、要么卖的惨淡，可谓“折戟”。
近期瑞马在济南张马的新项目城投瑞马国风即将开启认筹，之前地方大佬的惨淡命运犹在眼前，让27楼不禁产生一个疑问，瑞马能打破这个“折戟”命数吗？
27楼给大家捋一捋，看看济宁瑞马的处境到底怎样。
通过上面三家房企的拿地历程可以看到，上述地方大佬闯荡济南，从拿地看有两个共性：
一是高价拿地。这些地块基本都进行了多轮竞价，导致土地楼面价很高，尤其是鑫都在雪山拿的土地，地价甚至快逼近区域内售价了，这就导致项目的利润空间有限，很难赚到钱。
第二是体量比较小，难成规模。东海项目体量不到9万方，共有套房源；鑫都共有9万方，10栋楼共计套房源；民生更小，2栋楼仅有91户。如此体量加上整体品牌认知度不高，所以在一众品牌房企夹击的济南楼市中难以“留名”，泯然于众，更难以打出响亮名号。
所以最终，各位大佬要么快速清仓甩货，要么半死不活的撑着，随着在济南拿地越来越难（不光是机会少、竞争多，有时候拿了也难受），这些企业在济南楼市的征战之路这两年可能也就止步于此了。
瑞马是什么情况呢？
首先瑞马和济宁城投于年在济南拿了5宗地，张马片区拿了4宗、市中老城1宗，亩土地的建筑面积超23万方，土地储备上能看出企业想在济南楼市大干的态度，储备量也明显多于上述三家地方大佬。
瑞马拿地情况
其次是地价情况，5宗土地中有3宗是溢价拿下的，市中区城投瑞马禧悦体量较小，重点看看瑞马重仓的张马板块土地。这批土地瑞马分两批次拿的，溢价的那2宗地对比容积率相同的银丰地块，仅从书面地价上看比银丰高了多，地价上并不占优势，另外底价拿的两块基本是区域内同水平价格。
仅从拿地情况来看，瑞马的土地储备与拿地价格是有在济南楼市一战之力的。
那产品怎么样呢？
前一阵27楼去城投瑞马国风探访了一番，产品有些亮点，但项目也面临很多挑战。
先来看看产品，城投瑞马国风四个地块分别打造了不同产品，涵盖高层、小高层、洋房与叠拼，产品跨度比较大，在入市节奏上，瑞马与片区项目稍微打了个时间差，首推C5地块的11层、13层产品，避开了与绿城、中建的同类刚需产品竞争，首推地块偏改善产品，相对减少了竞争。
项目用的是万科物业，一定程度上弥补了自身品牌认知度不够的短板，在物业上增强客户信任感，同样做的还有鑫都紫宸府。
另外在一些户型以及产品细节上，做的也不错。
户型整体设计比较方正，都带着贯穿双阳台，设计上没有大问题，动线、布局也还算合理，之前有平台提到入户门冲厕所、主卧门的，27楼个人觉得这个问题不大。
㎡户型
㎡户型
产品细节上，27楼从现场介绍上看，由于定位偏改善，城投瑞马国风有些不错的配置，比如三玻两腔断桥铝门窗、新风系统、双精装入户大堂、大户型（㎡）的子母门等配置。
虽然整体来看，项目位置、产品上没有什么大问题，项目还是有几个挑战要面临：
最直接的是品牌认知度，由于不是全国性布局的品牌房企，购房者对瑞马品牌信任感不足，和济宁城投合作算是增加了政府平台背书。瑞马说自己是跨国企业，但最初还是做服装设计的企业，年才成立了地产板块，搜索瑞马资讯也有不少项目负面，整体看品牌是个短板。
另外就是区域竞争，城投瑞马国风所在的张马板块项目比较集中，库存量比较大，瑞马要和品牌房企绿城、本土大佬银丰、央企中建、大华等企业同台竞技，产品也存在同质化情况，上面的27楼也提到，同样容积率的地块，银丰是有地价优势的，城投瑞马要如何突出重围，对营销端也是一大考验。
张马片区各企业拿地情况
张马项目分布情况
最后就是市场大环境并不乐观，对瑞马在内的许多房企都是煎熬。城投瑞马国风4月9日将启动认筹，预计在这个月首开，之前传言首开5栋楼，目前的版本是首开4、6、8三栋楼，海信翰墨府二期算是大区域内城投瑞马的竞品，大家可以做个价格参考。
且看城投瑞马第一枪打的怎么样。