七月初是盘点上半年情况的集中期，我也来凑凑热闹聊聊济宁市区销售额前十的楼盘，当然了有一些新盘也很热门但是开盘晚或刚开盘或者房源有限，自然难以登上榜单，更有最牛的学区房早都奔2万单价而去了，那是学区房，下步专门写一篇济宁市区学区房的文章。本文是评论楼盘，肯定涉及利弊，因为置身事外，所以可能说哪个楼盘不好时会引发已购业主的不满，正如找男友一般，长的帅、学历高、工作好赚钱多、人品好，总是有不达标的，都达标的，也轮不到一般女同志啊，买房也是各取所需啊，找准需求点的就是最好的。
1.区域分布：高新区占了4个（保利城属于高新区楼盘，标注不对），太白湖和任城区各占3个，总体分布比较均衡。前十的楼盘都是近两年比较热门的。
2.价格分布：高新区的均价稳定在左右，太白湖的稳定在左右，绿城高端盘溢价；任城差异较大，济北新区已经超1，市区周边在左右，悦龙湾属于刚需盘，位置较差，恒大又搞促销，。总得说吧，价格反映了在价值基础上的市场供求关系，群众的眼睛还是雪亮的，值不值钱价格是最直接的体现。
3.逐一分析，客观利弊，一家之言，请多包涵。一是绿城，北湖是生态宜居区，绿城又是北湖里最高端的楼盘，绿城的品质口碑由来已久，这个价格就是反映。我唯一的质疑是没有学区支撑、没有未来发展支撑（北湖缺少产业），房地产调整时最受冲击的就是这类，所以啊，想住的大胆的去买，想投资炒房的还是慎重一些，不如考虑城区学区房，这个最保把。二是万象府，这个盘可以说是高新区廖河新城核心位置，央企开发，全阳户型，体量很大，价格优惠，低楼层能搞到左右。缺点是，连廊户型，小户型不通透（的边户还可以），居住舒适度差，周边无学区，升值潜力存疑。所以啊，在高新区工作的，购买合适，方便，有足够的耐心可以等待高新区廖河新城的崛起。我比较看好廖河新城，但是需要5年以上足够的耐心啊，房地产还能保持五年繁荣吗？三是保利城，保利城紧靠高架桥和崇文大道，交通便捷但同时也有一定噪声污染，附近工业园区多。整体户型和万象府比较相似，和城投合作的楼盘，我并不感冒，炒地皮也好，炒房也好，最吃亏的还是我们刚需一族。四是瑞马锦城，瑞马在济宁是很牛的存在，和九巨龙低端低质量的口碑比，瑞马的老板在欧洲搞过多年进出口贸易，房子前期建的比较欧式，面上比较好看。当然这几年也变味了，炒学区、炒认筹排号、炒地皮、和中介一起炒房，瑞马什么都能干的很突出。锦城的卖点就是实验小学和实验初中双学区，这个地方啊近期上学的还可以，这么多楼盘，学校承载力可以吗?下步肯定对外分流，甚至市区三五年后会搞多区划片，像北京看齐，这是学区房的死穴。孩子上了学还好，别最好上不上学又不保值，我还是有这个担心的。说到锦城，我最近观察到一个现象，很多楼盘走高低配，搞几个18层左右的，和以往的大高层比好像高端不少，这可是迷惑眼球的，高于7层叫洋房的都是流氓，高于11层叫小高层的也是耍流氓，不信你看看其中的奥妙，看看公摊就知道了，你买了15层的，和30层的大高层公摊一个样。那为什么这么搞，不就是为了给你一个高端楼盘的感觉好卖个高端的价格。请记住，容积率这个根本指标从土地拍卖时就定好了，自己要擦亮眼睛。五是太白园筑。碧桂园的房子，能不买还是别买，高周转高的不行，精装修又丑又水的，户型吧的那个确实不错，但是碧桂园的质量不容直视，他处处和城投合作，炒房堪比瑞马，就是没潜心下来做品控，当然做品控的，就高周转不起来，你看当年的绿城搞品质被这些高周转的硬生生挤垮，绿城这几年跟了国字头后也变质了，品牌价值没那个价了。六是融创济宁府，融创是高手，敢为天下先，善于搞宣传，高周转玩的和碧桂园差不多，这个济宁府在廖河新城的北段，位置还可以，左右的价格也不高，下步能否有空间就看廖河新城能否走好创新发展的产城融合之路吧，我看最近高新区光卖地炒房了，需要修炼内功啊，孔子学校的优秀不能弥补公立教育的大短板啊。七是悦龙湾。恒大悦龙湾是个运气很好的楼盘，高架建好很受益，悦龙湾本身就是恒大名都的翻版，无非是位置差，确实位置差，任城区的边缘，以后孩子都没地方上学去，除非下步划归北湖，不然很麻烦，那附近也没啥发展潜力，我个人觉得就是刚需的刚需可以搞。八是中海城。中海的成本控制业内出名，毛利率业内领先，都这么成本控制了，大家也别求高质量了。最近济南中海几个项目被大风吹掉墙皮让济南的风被狠狠地黑了一把，风无罪啊。中海楼盘的位置尚可，有待进一步开发，价格我认为虚高一些，运河新城建设如此缓慢，喊了这么多年口号也没见起色，说实话远不如实验小学和初中对济北新区的带动大。九是国滨府。这是金色兰亭的升级版，总体而言除了几栋11层的小高层还不错，其余也是和万象府一样的连廊刚需，不要讲改善。位置不如万象府，周边没啥像样的学校，鸿雁湖？就是河流上建了两个桥，算是围了个圈而已，不要太当真，西边工业区还不少呢。就是华都怎么开发吧，这个开发商还算有责任感，商业、小学自己都积极推动，还有两大块地即将入市，不把口碑搞好下步售卖很难啊。十是新城开发的吾悅项目，老总人品有大问题，企业文化我质疑。
4.对济宁楼市的看法。济宁的房地产从15年至19年总体翻了一番，21年又开启上涨大势头，现在总体而言是学区房带动市场情绪，各种新区楼盘雨后春笋般涌现。作为一个三线城市，市区人口数量不大，人口流入不多，下步房价支撑力度不足，风险还是很高啊。一是新楼盘上涨力度不大，缺少动力，不断有大型楼盘入市；二是学区房短期内上涨过快，随着学位紧张，是否试行多区划片，存在一定风险。购房建议：投住结合，杠杆适度，既要不一味炒房，又要适当用房子来抵冲货币贬值，既要适度利用房贷，又不可能因房贷影响日常生活质量。房价是近二十年最火热最复杂的话题，以后的文章里再从其他角度谈谈。（不忘初心祖国万岁）